#事件
11月28日，证监会新闻发言人表示，在支持房地产企业股权融资方面，决定在股权融资方面调整优化五项措施，并自即日起施行。
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一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。
二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
#点评
1、此次证监会五项措施，是房地产融资“三支箭”的“第三支箭”，从股权融资方面支持房企融资，市场上周已有传言，政策力度超出预期。目前地产融资三支箭——信贷、发债、股权融资的政策组合拳已全部展现，叠加11月11日央行、银保监共同发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(金融十六条)，为房地产市场恢复发展提供政策支撑。
①在“第一支箭”信贷方面，继央行、银保监发文16条支持地产健康发展后，11月下旬，六大国有银行纷纷发布和房企进行战略合作消息，已披露的意向性授信额度合计12750亿元。从签约数量来看，工商银行牵手房企12家，农业银行牵手房企5家，中国银行牵手房企3家，建设银行牵手房企8家，邮储银行牵手房企5家，交通银行牵手房企2家。从意向性融资金额来看，工商银行6550亿元，邮储银行2800亿元，中国银行2200亿元，交通银行1200亿元，农行、建行暂未披露。
②在“第二支箭”债券方面，政策利好落地背景下，11月房企债券融资迅速开闸。根据金融界统计，11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。11月14日、11月17日，交易商协会又接连受理了美的置业、新城控股各150亿元储架式注册发行。11月22日，交易商协会官网发布消息称，近日，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。同时，金地集团也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。
③在“第三支箭”股权方面，相比“第一支箭”和“第二支箭”，“第三支箭”的优势在于不会直接增加房企的负债规模，同时也依然可以为房企融资提供充足的渠道。至此，三箭齐发，为房企后续融资等创造了非常好的空间和机会。
2、此次五项优化措施需重点关注前三项，基本解决了地产上市公司资本运作的核心矛盾。时隔四年，涉房企业再融资关闭的大门被打开。自2018年10月《A股上市公司再融资审核知识问答文件》发布以来，涉房企业的再融资通道就被关闭。多家民营房企(如万达)近年来尝试重回A股，但最终都未成功。甚至连与房企产开发无关的业务(如物业、物流等)因“涉房”只能在港股上市。此次不仅局限于A股市场的并购重组、配套融资及再融资，促进优质房企对其他房企项目的收并购，更明确境内外同标准。此次政策出台解决了近年地产上市公司资本运作的核心矛盾。
3、此次五项优化措施对融资用途提出了一定限制条件，是在“房住不炒”主旋律框架下的调控，对股市利好大于大宗商品，对房地产产业链后端需求提振好于前端。通过第1项措施可见，募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。这表明，政策希望优先解决“存量”问题，优先实现“保交楼、稳民生”，托底市场信心。政策在坚持“房住不炒”的大前提下，把一揽子稳楼市、促发展的政策措施落实、落细。因此本次五项优化措施将直接支撑地产板块估值继续修改，但对大宗商品需求，特别是相对新开工相关的需求提振偏弱且慢。
4、房地产融资“三支箭”配合“金融十六条”从地产融资端支撑房地产行业企稳，不断放松的限购政策和调降的房贷利率从房地产需求端支撑房地产行业企稳，叠加疫情、预期和居民购房能力的影响，预计未来房地产将呈现缓慢企稳的走势。
（文章来源：永安期货）
关键词： 股权融资
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