本周，有关房地产市场的利好消息不断，先是高层会议提出“适时调整优化房地产政策”，后有住建部喊话。业内认为，新一轮楼市宽松政策即将铺展开来。
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在具体政策上，住建部提出的“认房不认贷”受到极大关注。目前，严格执行“认房又认贷”政策的城市仅剩一线城市及少数强二线城市，若“认房不认贷”能够落地，将对这些城市的楼市复苏起到刺激作用。但专家也指出，如果在一线城市完全执行“认房不认贷”，或出现房价过快上涨的情况。
一线城市二手房成交量连跌数月
▲资料图：住宅小区。中新经纬薛宇飞摄
今年春节过后，北京、上海等核心城市的房地产市场有所回暖，开发商、房产经纪公司都感受到一丝暖意，楼市似有从低谷回升的趋势。
然而，这种态势并未持续多久。据北京住建委官网数据统计，3月份该市二手房成交量为22192套，而4月、5月、6月分别为13928套、12982套、11607套，环比降幅分别为37.2％、6.8％、10.6%。
北京市朝阳区管庄区域的房产经纪人郭涛（化名）对中新经纬称，3月份前后，二手房成交量大一些，价格也有上涨，但总体稳定。近段时间的成交量出现下降，房价与2021年同期基本持平。
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬称，北京6月份二手房的成交量大约只有3月份的一半，反映出当前市场的冷淡。“二手房月网签1.2万套是北京楼市的‘枯荣线’，月网签量低于1.2万套，市场会比较低迷，若月网签降至1万套以下，房价或出现普降。”他还称，从目前的数据看，7月份北京二手房成交量大概率比6月要低一些。
上海同样如此。今年3月，上海市二手住宅成交量为23991套，环比上涨24%。到4月份，成交套数就降至17686套，5、6月又分别降至约1.5万套、1.26万套。据国家统计局，在70个大中城市中，上海6月份二手房房价环比下跌1.2%，跌幅居于70城第一。
上海一家大型房产经纪公司的经纪人庞军（化名）告诉中新经纬，上海目前的成交量已比较低，一些房源的价格回到了2020年，甚至2019年的水平。
据广州中原研究部，今年3-6月，广州二手住宅成交量分别为12260套、10041套、8771套、8292套。受二手房指导价政策调整等因素利好，深圳近几个月二手房的成交量较此前有所提升，但与过去的市场高点相比仍有不小差距。据深圳市房地产中介协会，3-6月份，该市二手房录得成交量（含自助）为4943套、3744套、3603套及3192套。
“认房不认贷”威力在哪？
住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
改善性住房换购税费减免等政策，此前已经实施，因此，住房贷款“认房不用认贷”的表态，成为市场关注的焦点。“认房不认贷”是指，商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下在当地是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。
根据对首、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”“认房不认贷”“认贷不认房”三种，严格程度依次递减。据国金证券研报，截至6月30日，北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等十几个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”政策。目前，有一些城市对“认房又认贷”政策的执行进行了变通，仅剩少数核心城市在严格实施该政策。
“认房又认贷”与“认房不认贷”在首付比例、贷款利率上差别明显。易居研究院研究总监严跃进称，在“认房又认贷”的政策下，上海二套房的首付比例达70%（普通住宅最低50%），房贷利率最低5.25%，若改为“认房不认贷”，首付比、房贷利率最低可降至35%、4.55%。目前北京二套房的首付比达80%（普通住宅最低60%），房贷利率最低5.25%，改为“认房不认贷”的话，首付比、房贷利率可降至40%（普通住宅最低35%）、4.75%。可以看出，若实施“认房不认贷”，能非常明显地降低改善型住房需求的首付和利率成本。
实施“认房又认贷”，对市场成交量及价格有何影响？贝壳研究院回顾了中国2010年至当前的两轮完整的房地产市场调控周期，该研究院称，在成交量方面，2010年启动“认房又认贷”后，2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%，2011年继续大幅下滑45%；北京同年成交量较上一年的高位下降26%，次年继续大幅下滑38%至12万套，不足2009年的一半。
贝壳研究院还称，2016年末至2017年初，一线城市相继重启“认房又认贷”后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、54%及49%，京沪成交腰斩。从成交价格看，“认房又认贷”有效遏制了房价上涨。一线城市房价“易涨难跌”，在2020年以前一线城市历史上为数不多的房价涨势放缓或者下跌基本均由“认房又认贷”政策引起。
贝壳研究院认为，“认房不认贷”的落地，可以降低换房成本，加快改善性需求的释放。一方面，使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房、新房的良性循环。进一步，新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地产市场和行业的良性循环。
58安居客房产研究院院长张波称，预计下半年房地产政策持续宽松的趋势不变，随着“认房不认贷”在一二线热点城市的落地执行，会使得不少原来按二套房执行的首付比和贷款利率标准，都有可能按首套房标准执行，这对楼市的影响较为明显。热点城市的核心问题并不是再次降低首套或二套房的首付比，而是能让真正被误伤的改善需求得到相匹配的政策支持。
有条件地实施？
市场在期待“认房不认贷”在一线城市落地的同时，也在预估该政策是完全实施，还是有条件地执行。
张大伟称，若“认房不认贷”彻底执行，使得大量原本认定为二套房的购房人重新拥有了首套房资格，该政策的影响就会很大。这种情况下，北京、上海等一线城市的市场可能会重现火热，甚至会吸引其他城市的购房人前来买房。
中新经纬注意到，已经有业主和购房者开始转变态度。住建部上述表态公布后，庞军说：“我们正在开会研讨这个新政策。一般来说，新政策会依照不同地方实施不同的细则，由于上海还没有跟进，不太确定会如何实施。近日的利好政策比较集中，再加上价格已下降，有个别卖房业主不愿意再降价。”郭涛也称，有一些客户已经选择新政策落地后再出手。
张大伟称，如果是有条件地实施“认房不认贷”，比如首付比例和贷款利率小幅下调，或者仅在新城区和郊区执行、二孩家庭或老人同住家庭适用、要求具备所在城区社保等等，“认房不认贷”政策不会明显刺激市场。
由于“认房不认贷”效果比较明显，张大伟判断，一线城市大概率会有附加条件的实施“认房不认贷”，既让市场有所好转，又不至于过度刺激房价上涨。
严跃进对中新经纬分析，“认房不认贷”政策在一线城市落地的可能性很大，也将会助推市场的回暖。他认同该政策会有条件地执行，可能会在不同区域、新二手房方面进行区别实施。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，后续措施还需要金融管理部门、各级政府具体出台，同时也会遵循因城施策的方针，即各地不会步调一致地、内容一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小，也不会一下子就把政策用到底。
（文章来源：中新经纬）
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